【大阪市】所有者が認知症になった場合の不動産売却
マンションや戸建て住宅など不動産の所有者が認知症になった場合、親族が売却することができるのでしょうか？
親が高齢になると認知症になってしまうケースも少なくありません。
今はまだ健康でも将来的に認知症になってしまい、介護施設に入居するために資金が必要になった時、自宅を売却して入居費用に充てたいといったケースなど親族が自宅を売却することができるのか気になる方もいるかと思います。
今回は登記名義人（所有者）が認知症になった場合の不動産売却について解説したいと思います。
目次
- ○ ●所有者以外が不動産を売却できるのか？
- ○ ●法廷後見人制度
- ○ ●任意後見人制度
- ○ ●家族信託
- ○ ●まとめ
●所有者以外が不動産を売却できるのか？
基本的に不動産は所有者（登記名義人）が意思表示しない限り他人に名義変更できないよう民法で定められています。
不動産は大切な財産であり、たとえ親族であっても本人以外が簡単に売却できては大変です。
財産をめぐって親族間のトラブルになるケースも少なくありません。
しかし、場合によっては一定の手続きを行えば売却できるケースもあります。
例えば認知症のように所有者本人が自分の損得を理解できない状態で不動産を売却できてしまったら、相場より大幅に安い金額で契約させられしまう恐れがあるからです。
●法廷後見人制度
所有者本人に判断能力がなくなった場合、親族等が家庭裁判所に申し立てを行い後見人となる制度です。
ご紹介する3つの手段で一番多く利用されている方法です。
この方法では後見人が所有者本人の不動産を自由に売却できないというのがポイントになります。
家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」の申し立てを行い、許可が下りれば売却が可能になります。
法廷後見人の手続きを開始して許可が出るまで一般的に約半年かかると言われています。
その後、居住用不動産処分許可の認可に最短で約1ヵ月、さらに売買契約から物件の引渡しまで早くても3ヵ月程度かかるとすると、スムーズに進んだとしても10ヶ月ほどかかってしまいます。
●任意後見人制度
将来、認知能力が低下することに備えて所有者本人が意思表示できるうちに後見人を選出する方法です。
法廷後見人は家庭裁判所で手続きを行いますが、任意後見人制度では公正証書によって任意後見人契約を締結します。
本人の判断能力があるうちに任命するので判断能力がなくなった後、任意後見人が本人の代わりにできることの範囲は広くなります。
権限の中に不動産の売却が含まれる場合は、本人が認知症になった後、任意後見人の判断で売却が可能になるため、法廷後見人と違い最短で不動産を現金化することができます。
任意後見人制度では、本人の判断能力がなくなった後も任意後見人が良識を持って財産管理をしているかチェックするために「任意後見監査人」の選出も併せて必要になります。
（監査には一定の費用がかかる為いつからスタートするか注意する必要があります。）
身の回りの世話をしてくれるご家族等の為にも判断能力が低下し、認知症の恐れを感じている方は早めに手続きをすることをおすすめします。
●家族信託
家族信託とは本人の意思能力があるうちに一定の権限を信託契約で取り交わす方法で、近年注目されつつあります。
不動産も形式上、受託者の名義で登記されます。
家庭裁判所を介さず受託者との信託契約で権限を決めるため、より当人同士の意向に沿った内容にすることが可能です。
監査人を選任する必要はなく、継続して費用が発生することはありませんが、司法書士等に手続きを依頼するのが一般的です。
●まとめ
人は誰しも老いていきます。
助けが必要になった時、お世話をしてくれる人に極力負担をかけたくないと誰でも思う事でしょう。
ご本人やご家族の不安や負担を軽減するためにも、時には専門家に依頼し、不動産の所有者本人が事前に準備を進めていくことが重要です。
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