【大阪市】借地権の不動産売却：注意点とポイントを解説
借地権付きの不動産の売却は一般的な不動産の売却とは異なり、いくつかの注意点があります。
今回は借地権付き不動産の売却について詳しく解説したいと思います。
目次
- ○ ●借地権とは
- ○ ●借地権の種類
- ○ ●借地権付き不動産の売却方法
- ○ ●借地権付き不動産の売却ポイント
- ○ ●地主から借地権の売却許可を得られない時
- ○ ●まとめ
●借地権とは
マイホームを建てる際、「土地と建物の両方を購入する」人もいれば、「建物のみ購入して土地は借りる」という選択をする人もいます。
このように、土地を持っていない人が建物を建てる為に土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。
借地権を利用して地代を地主に支払うことで、まとまった期間、土地を借りることができるのです。
また、土地と建物の両方を購入した場合は不動産取得税や固定資産税などの税金を土地・建物に対して支払う必要がありますが、借地権の場合は土地に対する固定資産税は地主が払うことになります。
土地の不動産取得税に関しても借地人には生じません。
一方、土地の所有者が持つ権利を「底地権（そこちけん）」と言います。
土地を所有する権利である「底地権」と土地を利用する権利である「借地権」の両方を持っている場合に「所有権」を有していると言う事になります。
●借地権の種類
借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があります。
【賃借権】
賃借、譲渡、リフォームをする際、地主の承諾が必要です。
また、土地に対して抵当権を設定することはできず、契約期間は20年以下と定められています。
【地上権】
地主の許可なしに不動産を賃借、譲渡でき、契約期間も自由に設定できます。
地上権は建物と接する面だけでなく、土地の上空から地下まで及びます。
●借地権付き不動産の売却方法
◆地主に売却する
地主に売却できれば、買い手を探す必要もないため早く売却することができます。
地主が購入した場合、底地権と借地権の両方を有することになり、借地権は消滅し所有権が地主の物となります。
◆第三者（個人）に売却する
第三者に売却するには、一般的に「譲渡承諾料」という費用を地主に支払って、売却の承諾を得る必要があります。
「譲渡承諾料」とは法律で定められているわけではありませんが、慣習的に借地の更地価格の3～5％が相場とされています。
◆不動産業者に売却する
不動産業者に買い取ってもらうのであれば、売却は短期間でスムーズに行えるでしょう。
しかし、他の方法に比べると売却価格が低くなってしまうのがデメリットと言えます。
◆等価交換
等価交換とは等しい価値の物をお互いに交換することを言います。
借地権売買における等価交換とは地主が所有する「底地権」と借地人が所有する「借地権」を等価分、交換すると言う事です。
交換すると、地主も借地人も所有権を持つことになり、所有権での売却であれば土地と建物をセットで売却できるため買い手がつきやすくなります。
しかし等価交換を行う際、測量や登記が必要になるため、その手間と費用が発生します。
◆底地と売却
地主に底地権を手放すことを同意してもらい、底地権と借地権を同時に売却する方法もあります。
同時に売却することで、別々に売却するより高値で売却することができます。
事前に代金をいくらずつもらうか決めておき、売買成立時に分割します。
●借地権付き不動産の売却ポイント
◆地主の許可を得る
借地権の売却には地主の許可が不可欠です。
「第三者に売却されるよりは自分で買い取りたい」と考える地主も多く、地主が買い手になるケースも少なくありません。
地主に買い取ってもらえれば売却もスムーズに進むため、借地権を売却したい場合はまず地主に相談してみましょう。
◆不動産会社に仲介を依頼する
借地権の売却を地主に相談する時は不動産会社に仲介を依頼しましょう。
地主の許可を得る際や地主に売却する場合でも、交渉に公平な立場の第三者であり、借地権売買に詳しい専門家を交えることで円滑に話し合いを進めることがでます。
その際は、1つの業者に依頼するのではなく借地権売買に詳しい会社や実績のある会社など複数社に査定依頼をして、その中から選択することをおすすめします。
●地主から借地権の売却許可を得られない時
地主がどうしても借地権の売却を許可してくれない場合は
裁判所に申し立てる「借地非訟」という方法もあります。
うまくいけば地主に代わり裁判所が借地権の売買を承諾してくれますが、地主との関係は悪化することが予想されます。
また、それ以外にも弁護士費用や時間もかかることからデメリットも多く、利用する場合は最終手段として検討することをおすすめします。
●まとめ
借地権とは土地を借り、そこに建物を建ててもよいとする権利のことです。
借地権付不動産の売却は一般的な不動産売却とは異なるためトラブルも多く、借地権売却に詳しい不動産会社や実績のある不動産会社に相談することをおすすめします。
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