【大阪市】古家付き土地の売却/古家を残したまま売却するメリットや解体した方がいいケースを解説します！
相続などで古い住宅を取得した場合、建物を残したまま売却するのがいいのか、解体して更地にしてから売却する方がいいのか迷われる方も多いと思います。
今回は売却の主体は「土地」で、建物を解体せず残したまま「古家付き土地」として売り出す場合のメリット・デメリットや解体して売却した方が良いケースについて解説したいと思います。
目次
- ○ ●古家付き土地とは？
- ○ ●中古戸建との違いは？
- ○ ●古家付き土地で売却するメリット
- ○ ●古家付き土地で売却するデメリット
- ○ ●古家付き土地の相場
- ○ ●古家を解体した方がよいケース
- ○ ●古家付き土地の売却ポイント
- ○ ●まとめ
- ○ ●関連ブログ
●古家付き土地とは？
築年数が古く、経済的な価値のない建物（古家）が残ったままの土地を「古家付き土地」と言います。
取引の主体は「土地」で、建物ではなく土地が欲しい人をターゲットにした売却方法です。
購入者は、購入後建物を解体し新築を建てたり、駐車場などにして活用したりします。
●中古戸建との違いは？
一般的な「中古戸建」とは何が違うのでしょう？
土地と建物のセットで売却する点では同じですが、「中古戸建」には建物に経済的価値があり、買主は購入後その家に住むことが前提に購入します。
「古家付き土地」には経済的な価値がなく解体して活用することが前提ですが、解体せずそのまま使用するケースや、まだ価値がある「中古戸建」でも解体して新築するケースもあり、購入後の利用方法は買主の自由です。
「古家付き土地」での売却後、建物の欠陥や不具合でトラブルにならないよう、「売主の契約不適合責任免責」を契約条項に加えておきましょう。
●古家付き土地で売却するメリット
◆解体費用がかからない
木造戸建ての解体費用相場が坪あたり約4～5万だとして、
約30坪の木造戸建ての解体には120～150万円ほど必要になりますが、解体せずに売却する場合はその費用を節約できます。
◆固定資産税の節税
住宅が建っている土地であれば「住宅用地の特例」が適応でき、固定資産税・都市計画税を軽減することができます。
◆更地より3000万円特別控除適用期間が長い
古家に住んでいた場合、いくつかの条件を満たせば最高3000万円の特別控除を受けることができます。
◆住宅ローンの利用が可能
土地のみで購入する場合は一般的に住宅ローンを利用できません。
しかし、古家付き土地であれば住宅ローンを利用できるため、買主にとってもメリットになります。
●古家付き土地で売却するデメリット
◆売却期間が長くなりがち
「古家付き土地」の購入を希望する人のほとんどは、購入後に買主負担で建物を解体し、新築したり、駐車場にしたりするなどが目的です。
解体費用は住宅ローンの対象にならない為、その資金力がある人しか購入できません。
買主が限定される為、売却期間が長引いてしまうケースもあります。
そのような場合は解体して更地として売り出すことも検討してみるとよいでしょう。
◆売却価格が安くなりやすい
古家の解体費用は買主負担であるため、それを理由に値引き交渉されるケースも多く、売却価格が下がりやすい傾向にあります。
●古家付き土地の相場
古家付き土地の売却価格相場は建物の状態によって変わります。
◆まだ使える建物：土地代のみ
建物の評価は約20年を超えるとほとんどなくなります。
しかし丁寧に使用されており、適切な修繕が行われていれば、まだ住むことができるかもしれません。
一般的に解体する必要がない状態であれば土地代のみの価格で売却価格を算出します。
◆解体予定の建物：土地代－解体費用
住める状態でない古家で買主が解体する必要がある場合は「土地代－解体費用」で算出した価格が売却相場になります。
◆開発地にする場合：土地代－解体費用－道路部分に充当する価格
いくつかの区画に分けて販売する、「開発地」となるほどの広さがある古家付き土地の購入者はほとんどの場合不動産業者です。
区割りした全ての区画は接道義務を満たす必要があり、土地の形状によっては敷地内に新たに道路を作らなければならないケースもあります。
そのようなケースでは道路部分に当たる土地に経済価値がないため、
「土地代－解体費用－道路部分に充当する価格」で売却価格を算出するので、通常の土地相場より安くなってしまう場合もあります。
●古家を解体した方がよいケース
古家付き土地での売却に関するメリットやデメリットをご紹介しましたが、解体して「更地」での売却を検討した方が良いケースもあります。
◆売却を急いでいる場合
古家付き土地の購入者は土地を利用できるまでに時間がかかる事や解体費用の負担などから限定的になってしまいます。
そのため買い手が付きにくく売却に時間がかかる傾向にあります。
早く売却したい場合は更地で販売する方がよいと言えるでしょう。
◆相続した家で取得費が不明
建物の取得費がわからない場合、課税譲渡所得は更地のほうが小さくなり、納税額も下がります。
古家を残したままより更地での売却の方が税金面を考慮すると、手元に残る金額が多くなる可能性があります。
◆維持管理が難しい建物
古家付き土地の売却には一般的に半年～1年かかると言われています。
更地にしてその年中に売却できなければ、「住宅用地の特例」が適応されず、固定資産税が上がってしまいますが、遠方に住んでいたり、多忙で維持管理が難しい場合は解体する方が手間や費用が抑えられる可能性があります。
◆倒壊の恐れがある建物
老朽化が進み、倒壊の恐れがある建物は早めに解体することをおすすめします。
万が一、売却活動中に近隣に被害が及べば損害賠償請求される恐れもあります。
●古家付き土地の売却ポイント
古家付き土地の売却を成功させるには下記のようなポイントが重要になります。
◆不用品の処分
解体で出るごみと不用品は別の処分方法となります。買主の負担が大きくなるため、不用品は事前に撤去しておきましょう。
◆境界確定
土地の売却は隣接地との境界が確定していなければできません。
境界が不明な場合は土地家屋調査士に依頼して確定測量してもらう必要があります。
確定測量には一般的に約3ヵ月かかる為、売却する場合は事前に境界確定をしておきましょう。
◆免責事項
たとえ解体前提の購入で売主と買主が建物の不具合を認識していたとしても、契約時に説明がなければ買主が売主へ契約不適合責任を問うことができます。
「買主に対し契約不適合責任を一切負わない」旨の記載があればよいと考えられますが、
「不具合の内容をすべて記載する必要がある」と判断される恐れもある為、このようなトラブルを避けるためにも、建物に関する不具合は全て挙げ特約に記載するようにした方がよいでしょう。
●まとめ
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