【大阪市】不動産売却時の瑕疵（かし）告知とは
不動産の売買によく使われる用語で「瑕疵（かし）」という言葉をご存知でしょうか？
聞いたことがある方は多いと思いますが、詳しくは知らないという方や、これからマンションや戸建てなどの不動産の売却を検討している方に、今回は瑕疵の種類やその告知事項について解説したいと思います。
目次
- ○ ●瑕疵（かし）って何？
- ○ ●瑕疵（欠陥）の種類
- ・物理的瑕疵
- ・心理的瑕疵
- ・法律的瑕疵
- ・環境的瑕疵
- ○ ●告知義務
- ○ まとめ
- ・過去の参考ブログ
●瑕疵（かし）って何？
不動産取引における「瑕疵」とは一般的に物件の「欠陥」のことを指します。
では具体的にどのような場合が瑕疵に該当するのか詳しく説明したいと思います。
●瑕疵（欠陥）の種類
戸建やマンションなど不動産を売却する際、物件に瑕疵がある時、売主は買主に対して「物件状況等報告書（告知書）」という書面で告知する義務があります。
瑕疵には大きく分けて4種類あります。
物理的瑕疵
戸建住宅：シロアリ、雨漏り、給排水管の詰まりや故障、柱や基礎などの構造部分の欠損 等・・
マンション：シロアリ、雨漏り、給排水管の詰まりや故障、上段からの水漏れ 等・・・
土地：土壌汚染、極端な軟弱地盤、地中埋蔵物 等・・・
上記のような〝物理的な欠陥″が該当します。
物理的瑕疵は専門家の調査など現地で確認し、大抵の欠陥は補修などで直すことが可能です。
尚、クロスの剥がれやフローリングの傷など日常生活で生じる軽微な損耗や傷などは瑕疵には該当しません。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とはわかりやすく言うと、買主が心理的に嫌悪感を憶える要因を指します。
売買価格も近隣相場より大幅に下がるケースも少なくありません。
過去にその物件や近隣で起きた
・事件（空き巣・殺傷・強盗など）
・事故
・自殺
・火災（火災による二次的な浸水）
・漏水
・洪水による浸水
・迷惑行為（奇声・ゴミ屋敷・騒音トラブルなど）
・近隣トラブル
などが該当します。
心理的瑕疵について、自殺や不審死が発生した物件には告知する義務があります。
しかし老衰についてはどうでしょう？
直接的な原因がなく身体機能の衰えによる死は『自然死』と定義され、告知の義務はないとされています。
また、家庭内で起きた不慮の事故が原因である場合、例えば浴槽での溺死、誤嚥による窒息死、階段からの転落死などについても、すぐに病院に搬送されて死亡確認となった場合、告知義務はなくなります。
ですが自然死であっても、時間が経過してから発見された場合や、特殊清掃が必要な状態で発見された場合は告知が必要です。
自然死や不慮の事故に関しては告知義務ではないとはいえ、ご近所から伝わる可能性もあります。あらかじめ告知しておく方がよいでしょう。
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは下記のような法律に違反している物件です。
・建築法違反
・消防法違反
・都市計画法違反
などが当てはまります。
環境的瑕疵
周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設等が近くにある場合は購入の判断材料となります。
・火葬場や墓地、反社会的勢力の活動拠点など
・廃棄物処理施設、下水処理施設
・高圧線、送電施設、変電所、原子力関連施設
・厩舎、養鶏場、養豚場等
・宗教施設、学校、幼稚園、保育園、運動施設
・パチンコ店、競馬場、競輪場、ボートレース場、そのほかギャンブル関連施設
・工場、店舗、救急病院、消防署
・風俗関連施設
・高速道路、踏切、飛行機の騒音
・米軍施設、自衛隊関連施設
・海、河川
周辺施設については、気になる方もいるかと思いますので近隣に上記のような施設があれば、あらかじめ告知しておきましょう。
●告知義務
上記に記載しているような瑕疵は後々のトラブルを避けるためにも必ず告知しましょう。
事前に告知されて納得した上で購入するのと、後から知るのでは大違いです。
物理的瑕疵は修繕が終わっていたとしても告知書に記載したほうが良いでしょう。
また、心理的瑕疵についての「告知義務の期間はどれくらいですか？」
と質問を頂くことも多いですが、告知義務が消える日が来ることは、あまり現実的ではありません。
告知しないで売買契約を結んだ場合には、債務不履行や損害賠償請求される可能性が非常に高くなり、告知を怠ったことから多額の損害賠償請求や、契約解除になった判例もあります。
まとめ
不動産の売却をお考えなら瑕疵（欠陥）は必ず報告しましょう。
不動産会社に査定依頼する際も瑕疵を把握しないままでは、正しい査定が出来ません。
相場価格で売れないリスクよりも瑕疵を隠し、損害賠償等を請求されることの方が大きな損害となるでしょう。
瑕疵物件の中でも特に心理的瑕疵のある物件はそういった物件の取引経験が豊富な不動産業者に依頼することをおすすめします。
また、またなかなか売却が難しい物件がある場合には、物件の買い取りを行っている不動産業者もあります。
まずは所有している物件の状況を相談し、誠実な回答がもらえる不動産会社を選びましょう。