【大阪市】不動産の資産価値って？マンションと戸建の違い
マンションや戸建てなど不動産を売却しようとお考えの方は、大まかな物件の資産価値を把握しておく必要があります。
不動産の資産価値は、周辺の環境や建物の築年数、建物の劣化具合など様々な要因で決まります。
売却を成功させるためには適正な価格で売り出すことが大切ですが、
不動産の「資産価値」・「査定額」・「売却価格」はそれぞれ違いがあります。
今回はその違いを詳しく解説したいと思います。
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目次
- ○ ●不動産の資産価値とは
- ○ ●売却価値と収益価値
- ○ ●不動産の価値を左右する3つの要因
- ○ ●不動産の資産価値を算出する3つの計算方法
- ○ ●マンションと戸建て、資産価値はどちらが高い？
- ○ ●資産価値・査定価格・売却価格の違いは？
- ○ ●まとめ
- ○ ●過去参考ブログ
●不動産の資産価値とは
不動産の資産価値は、物件の新築価格や相場価格ではなく、物件の現在の価格を示す指標になります。
新築から20年経過した物件の資産価値は経年劣化により下がります。
資産価値が下がりやすい物件の場合は希望の金額で売却することが難しく、損してしまうケースもあるでしょう。
●売却価値と収益価値
不動産の資産価値は「売却価格」と「収益価値（家賃収入）」の2種類あります。
「売却価格」と「収益価値（家賃収入）」が高い不動産は利益を見込みやすく、将来的にも価格が下がりにくいため人気の物件が多いと言えます。
しかし、注意しなければならない点もあります。
例えば、リーマンショックや東日本大震災が起こった際には、大幅な不動産相場の下落が起こりました。
こういった場合には資産価値の高い物件であっても一律に価格が下落し、本来の価値より売値が低くなってしまいます。
このような要因で資産価値と市場価格（時価）の差が生じてしまうのです。
●不動産の価値を左右する3つの要因
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、その中でも特に大きな影響がある3つの要素をご紹介します。
◆不動産の構造・設備・防災性など
物件の構造、耐震性、地盤の固さ、設備のグレードは資産価値に大きく影響します。
それらが低ければ新築であっても資産価値はそれほど高くありません。
◆周辺の環境
人気の学区など、スーパーや商業施設が近く生活に便利な立地の不動産は資産価値が高いと言えるでしょう。
反対に墓地や風俗店、暴力団関係施設等が近くにある場合は資産価値が下がりやすいので注意が必要です。
◆交通アクセス
最寄り駅までの距離や立地は不動産の資産価値に直結すると考えてよいでしょう。
駅近や人気の沿線、都市部までのアクセスが良い物件は資産価値が下がりにくい傾向にあります。
●不動産の資産価値を算出する3つの計算方法
不動産の専門家は物件の資産価値を調べる際に以下の3種類の計算方法を用いて算出しています。
◆原価法
建物を解体し、同じ状態に新築する場合にかかる費用を計算することによって産価値を算出する方法です。
構造ごとに定められた法廷耐用年数を用いて築年数の経過による価格減少を考慮し、原価修正を行います。
この方法は比較対象がなくても計算可能であるため、
注文住宅や周囲に取引事例がない場合の資産価値算出に多く利用されます。
◆取引事例比較法
類似の物件が実際に取引された事例を参考にして、査定対象の不動産の価値を推定する方法です。
取引事例比較法は、実際の市場で行われた取引情報を基に評価を行うため、比較的客観的な手法とされています。
ただし、物件の特徴や条件の違い、市場状況の変動などが査定結果に影響する場合もあるため、他の評価手法と組み合わせて使用することが一般的です。
◆収益還元法
収益還元法は、不動産の価値をその収益性に基づいて評価する手法です。
収益還元法では、不動産が将来生み出すであろう収益を評価の基準とします。具体的には、不動産が賃貸物件であれば、その将来的な賃料収入を見込んで査定します。また、不動産が事業用途で使用されている場合は、将来の事業収益を考慮します。
●マンションと戸建て、資産価値はどちらが高い？
◆マンションの資産価値
マンションの資産価値は土地と建物の持ち分で決まります。
建物に関しては、戸建に比べ構造が丈夫なため経年による資産価値の下がり方は緩やかです。
資産価値は下がりにくいですが、「建替えしたくてもに住民の4/5以上の同意が必要で建替えることができない場合が生じる」等のデメリットもあります。
◆戸建の資産価値
戸建住宅の資産価値は将来的には建物より土地が重要になってきます。
マンションに比べ建物部分においては経年により下落しやすい傾向にありますが、
好立地の土地を購入できれば建物が古くなっても建て替えして活用することができる為です。
●資産価値・査定価格・売却価格の違いは？
資産価値は、不動産が持つ経済的価値のことを指します。
これは、不動産の所有者にとっての資産としての価値を表すものであり、将来的な収益性や投資価値などが考慮されます。
資産価値は、不動産の特徴や環境的な要素、需要と供給のバランスなど、幅広い要素に影響されます。
一方、査定額は、不動産の市場価値を専門家が査定することによって算出される金額です。
査定額は、不動産の現在の市場相場や類似物件の取引事例比較など、具体的なデータや方法をもとに評価されます。不動産の査定額は、売却時の目安として利用されることが多いです。
不動産売却時には、資産価値と査定額の両方を考慮することが重要です。資産価値を把握することで、将来的な収益性や投資効果を判断できます。一方で、査定額は現在の市場相場を反映しており、売却価格の目安として役立ちます。
●まとめ
買い手にとって良い条件の物件が必ずしも資産価値の高い物件ではありません。
資産価値が高く、また下がりにくい物件は買った価格より高く売れるケースも期待することができ、
将来の投資にもなります。
所有している不動産を売却する予定がある方は事前に資産価値のチェックをしておくことをおすすめします。
不動産会社に査定を依頼する場合は業者によって金額が大きく左右される為、一括査定サイトを利用したり、複数社に査定依頼し、査定額を比較するようにしましょう。
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